Kaufabwicklung in Spanien
Nach spanischem Recht besteht beim Immobilienerwerb kein Formzwang. Selbst mündliche Kaufverträge können zulässig und rechtswirksam sein. Die Regel in Spanien aber bildet der Abschluß eines "contrato privado", ein so genannter privatschriftlicher Kaufvertrag.
Privatschriftlicher Kaufvertrag
Das Eigentum erhält der Käufer durch Übergabe der “escritura publica de compraventa”, des notariellen Kaufvertrages. Diese öffentliche Form des Vertrages ist Voraussetzung für die Eintragung im “registro de la propiedad”, dem Grundbuch.
Mit dem privatschriftlichen Vertrag werden alle wesentlichen, den Kauf betreffenden Regelungen vereinbart. Insbesondere wird der Zeitpunkt festgelegt, bis wann spätestens die escritura publica de compraventa ausgefertigt und damit der Besitz übergeben werden soll.
Anzahlung
Gleichzeitig mit Abschluß des privatschriftlichen Kaufvertrages wird eine Anzahlung verlangt.
Üblich sind zehn Prozent des Kaufpreises.
Finanzierung
Die Zeit zwischen Abschluß des privatschriftlichen Vertrages und der notariellen Beurkundung wird genutzt, um gegebenenfalls die Finanzierung zu besorgen.
Recherchen
Alle unsere Angebote sind bereits vor Ihrer Besichtigung geprüft; und zwar auf ihre Lastenfreiheit und ob bereits ein Vorkaufsrecht auf diese Immobilie besteht. Um sicherzustellen, daß Sie als Rechtsnachfolger nicht für die Schulden des Vorbesitzers aufkommen müssen, wird die Vorlage des Vorjahresbelegs der Grundsteuer (IBI) und die der Gemeindeabgaben verlangt.
Notartermin und Grundbuch
Drei Tage vor der notariellen Beurkundung fordert der Notar einen Grundbuchauszug an. Mit der Übersetzung des Grundbuchauszuges wird die Immobilie für fünf Tage gesperrt.
Würde ein anderer Notar zu dieser Zeit für die gleiche Immobilie ebenfalls einen Grundbuchauszug anfordern, wird dies vom Register mit entsprechendem Hinweis abgelehnt.
Beim Notartermin müssen sich sowohl Käufer, als auch Verkäufer ausweisen. Daraufhin verliest der Notar die vorbereitete Urkunde und vermerkt, daß der Kaufpreis entweder vor der Unterschrift der escritura gezahlt wurde oder in diesem Augenblick erbracht wird.
Am gleichen Tage noch sendet der Notar eine Mitteilung über den Kaufvertrag an das Grundbuchamt. Eine Ausfertigung der escritura reicht er dann zur Eintragung im registro de la propiedad nach.
Erwerbs- und Folgekosten
Die Grundregel lautet: Der Käufer zahlt alles. Auch wenn das Gesetz besagt, daß Käufer und Verkäufer sich über die Kosten einigen müssen.
Wertzuwachssteuer
Dies gilt auch für die plusvalia, die Wertzuwachssteuer. Hier besagt das Gesetz, daß der Verkäufer diese Steuer zu tragen hat, sofern dieser Punkt nicht ausdrücklich verhandelt wurde. Wenn Sie Erwerbsnebenkosten in Höhe von zehn Prozent des Kaufpreises einkalkulieren, kommen Sie in der Regel gut hin und stehen mit Ihren Berechnungen auf der sicheren Seite.
Kostenübersicht
Die Erwerbskosten, bezogen auf den beurkundeten Kaufpreis, setzen sich wie folgt zusammen:
- Grunderwerbssteuer in Höhe von 7 % oder Mehrwertsteuer in Höhe von 7 %
- Notar- u. Eintragungsgebühren in Höhe von 1 bis 1,5 %
Die jährlichen Folgekosten, bezogen auf den Urkundenwert der Immobilie, setzen sich wie folgt zusammen:
- Vermögenssteuer 0,2 %
- Einkommenssteuer 0,5 %
- Grundsteuer 0,4 bis 0,8 % (abhängig vom jeweiligen Objekt und vom Katasteramt)
Wir beraten Sie gerne vor Ort in unserem Büro.
