Kaufabwicklung
Das spanische Recht hat einen erheblichen Unterschied im Vergleich zu deutschem Recht. In Spanien besteht kein Formzwang beim Immobilienerwerb, dadurch haben selbst mündliche Kaufverträge Rechtswirksamkeit. Der Abschluss eines privatschriftlichen Vertrages – contrato privado – bildet den Abschluss der Kaufabwicklung.
Hier werden alle wesentlichen Punkte, die den Kauf betreffen, vereinbart und auch der Zeitpunkt fixiert, zu dem der Besitz übergeben werden und
die “*escritura publica de compraventa*“ – der notarielle Kaufvertrag – ausgehändigt werden soll. Diese „escritura publica“ ist die öffentliche Form des
Vertrags und die Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch – „registro deproperiedad“.
Mit dem Abschluss des privatschriflichen Vertrags wird ebenfalls eine Anzahlung fällig.
Obwohl das Gesetz besagt, dass Käufer und Verkäufer sich über die Erwerbs- und Folgekosten einigen müssen, ist es doch Fakt, dass der Käufer alle Kosten übernimmt.
Dies gilt auch für die plusvalia, die Wertzuwachssteuer. Im Gesetz ist verankert, dass der Verkäufer diese Steuer zu zahlen hat, falls es keine diesbezügliche Regelungen hierfür gibt.
Insgesasamt sollten rund 10 % Erwerbsnebenkosten kalkuliert werden, um alle Kosten zu berechnen.
Neben der Wertzuwachssteuer fällt beim Kauf von Privatpersonen – also Objekten aus 2. Hand – die Grunderwerbssteuer in Höhe von 7 % – „*transmisiones patrimoniales*“ und beim Kauf von Neubauten vom Bauträger
die impuesto valor añadido (IVA), die Mehrwertsteuer,in Höhe von sieben Prozent.
Kostenübersicht
Die auf den beurkundeten Kaufpreis bezogenen Erwerbskosten setzen sich wie folgt
zusammen:
- Grunderwerbssteuer 7 % oder IVA. 7 % – Notar- u. Eintragungsgebühren 1 bis 1,5 %
Die jährlichen, auf den Urkundenwert der Immobilien bezogene Folgekosten, setzen sich wie folgt
zusammen:
- Vermögenssteuer 0,2 % – Einkommenssteuer 0,5 %
– Grundsteuer 0,4 – 0,8 %
(abhängig vom jeweiligen Objekt und vom Katasteramt)
Finanzierung
Es ist sinnvoll, die Zeit zwischen Abschluß des privatschriftlichen Vertrages und der notariellen Beurkundung zu nutzen, um die eventuelle Finanzierung zu besorgen.
Wir prüfen alle unsere Angebote sind bereits vor Ihrer Besichtigung geprüft; hinsichtlich Lastenfreiheit und auf ein eventuell bestehendes Vorkaufsrecht.
Um sicherzustellen, daß Sie als Rechtsnachfolger nicht für die Schulden des Vorbesitzers aufkommen müssen, ist die Vorlage vdes Vorjahresbelegs der Grundsteuer (IBI) und die der Gemeindeabgaben
erforderlich.
Notartermin und Grundbuch
Drei Tage vor der notariellen Beurkundung fordert der Notar einen Grundbuchauszug an. Mit der Übersetzung des Grundbuchauszuges wird die Immobilie für fünf Tage gesperrt.
Damit ist sichergestellt, dass eine Anforderung eines Grundbuchauszugs durch einen anderen Notar abgelehnt werden würde. Es ist erforderlich, dass sich Käufer und auch Verkäufer beim Notartermin ausweisen. Daraufhin verliest der Notar die vorbereitete Urkunde und vermerkt, daß der Kaufpreis entweder vor der Unterschrift der escritura
gezahlt wurde oder in diesem Augenblick geleistet wird.
Eine Ausfertigung der escritura wird zur Eintragung im registro de la propiedad vom Notar nachgereicht.
