ERWERB EINER IMMOBILIE IN SPANIEN

WARUM SOLLTE ICH EINE IMMOBILIE IN SPANIEN KAUFEN?

Der Erwerber eines Wohnobjekts in Spanien kann eine lukrative M├Âglichkeit sein, um Geld nachhaltig zu investieren. Aus diesem Grund kann der Kauf einer Immobilie rein als Geldanlage gesehen werden. Aber auch die Anschaffung eines rentablen Objekts als Feriendomizil oder Zeitwohnsitz, um im ÔÇťLand der SonneÔÇŁ zu leben, ist denkbar. Zudem stehen zahlreiche H├Ąuser und Wohnungen zur Verf├╝gung, sollte eine Auswanderung in Erw├Ągung gezogen werden, um auch im neu eingewanderten Land, Spanien, eine vorteilhafte Bleibe zu finden.

WAS SOLLTEN SIE BEI DEM AUFSETZEN EINES IMMOBILIEN VERTRAGES BEACHTEN?

Das Gesetz verlangt, dass Sie bei jedem Immobilienkauf, den Sie t├Ątigen eine sogenannte ESCRITURAaufsetzen m├╝ssen, dies bedeutet auf Deutsch etwa Vetrag oder Schreiben. Um Sie als Eigent├╝mer ins Grundbuch einzutragen wird beispielsweise eine Escritura de Compraventa ben├Âtigt. So erste werden Sie als rechtlicher Eigent├╝mer der Immobilie angesehen. Auch die Besitz├╝bergabe wird mittels einer Escritura verewigt, hierbei w├╝rde auch ein privater Vertrag ausreichen, um das gekaufte Objekt sein Eigen nennen zu k├Ânne. Ein verbriefter Eigent├╝mer sind sie aber erst nach einem Eintrag ins Grundbuch.

IST DER KAUF / VERKAUF EINEN EINTRAG IM GRUNDBUCH WERT?

Diese Frage l├Ąsst sich mit einem eindeutigen Ja beantworten. Denn so vermeiden Sie Mehrfachverk├Ąufe des Hauses oder der Wohnung, Sie haften nicht f├╝r Schulden des Verk├Ąufers und auch ein Wiederverkauf geht dadurch leichter ├╝ber die B├╝hne. Au├čerdem k├Ânnen f├╝r Sie, auch nach dem Erwerb der Immobilie, b├Âse ├ťberraschungen auf Sie zukommen. Denn sind Sie laut dem Grundbuch, auch Registro de la Propiedad genannt, nicht der Eigent├╝mer, kann es passieren, dass der ehemalige Verk├Ąufer sich (wenn auch theoretisch rechtswidrig und vor allem hinterh├Ąltig) als Eigent├╝mer ausweist, hat dieser die M├Âglichkeit das Objekt erneut an einen neuen Besitzer zu vergeben. Weiteres geh├Ârt alles, was auf dem erworbenen Grundst├╝ck gebaut wird, sofern Sie keinen Antrag auf Eigentum im Grundbuch gestellt haben, dem (ehemaligen) Besitzer. Dies bezieht sich auf alles, was Sie errichten und pflanzen. Dies sollten Sie vor allem auch bei Parzellen in Urbanisationen beachten!

WIE WIRD VORGEGANGEN?

Nach einem, in Spanien ├╝blichem, privaten Vertrag, l├Ąsst sich der Bauherr, beziehungsweise der Verk├Ąuferdiesen von einem Notar beglaubigen. Bevor Sie diesen unterschreiben, sollten Sie sich einen Grundbuchauszug besorgen.

WAS IST WICHTIG BEIM KAUF UND DEM VERTRAGSABSCHLUSS EINER IMMOBILIE?

Ein privater Vertrag, der ├╝ber den Erwerb, beziehungsweise den Besitz einer Immobilie informiert, kann in Spanien von beiden Parteien geschlossen werden. Dies bedeutet, anders als in Deutschland, dass ein Vertrag verbindlich ist auch, wenn er ohne das Zutun eines Notares erstellt wurde. Sofern also bestimmte Voraussetzungen vorliegen ist ein Vertrag auch ohne ÔÇťrechtliche AufsichtÔÇŁ g├╝ltig.

Einen Notar brauchen Sie allerdings f├╝r den Eintrag ins Grundbuch. Daher sollten Sie folgendes beachten:

  1. INFORMIEREN SIE SICH, BEVOR SIE EINEN VETRAG UNTERSCHREIBEN, IM GRUNDBUCHAMT UND IM RATHAUS ├ťBER DAS ZU ERWERBENDE OBJEKT.
  2. LEGEN SIE SCHON IM PRIVATVERTRAG EINEN NOTARTERMIN FEST UND BESTEHEN SIE AUF EINE M├ľGLICHST FR├ťHE NOTARIELLE BEURKUNDUNG DES KAUFVERTRAGES.

Laut Artikel 605 DES ÔÇ×CODIGO CIVILÔÇť hei├čt es: ÔÇťDas Grundbuch hat die Eintragung oder Registrierung der Rechtsgesch├Ąfte und Vertr├Ąge zum Gegenstand, die sich auf das Eigentum und die ├╝brigen dinglichen Rechte an unbeweglichen Sachen beziehen.ÔÇŁ Auch in Spanien wird der Grundsatz des Gutglaubens angewandt. Dies bedeutet, dass ein K├Ąufer eine Immobilie von dem im Grundbuch stehendem Besitzer erwirbt. Hier besteht eine rechtliche Wirksamkeit auch, wenn der eigentliche der eigentliche Besitzer und der Name im Grundbuch einen Unterschied aufweisen, da eine Eintragung nicht zwingend ist!

Beim Erwerb von Grundst├╝cken, wie auch bei Escrituraerstellungen besteht keine Verpflichtung diese ins Grundbuch eintragen zu lassen, dies hat meist lediglich eine deklatorische Wirkung. Trotzdem sollten Sie, aus Sicherheitsgr├╝nden, einen Eintrag vornehmen lassen. Da dieser Sie vor Doppelverk├Ąufen oder Schulden des ehemaligen Eigent├╝mers und Zwangsvollstreckungen gegen den Verk├Ąufer sch├╝tzt. Nur durch die Escritura k├Ânnen Sie einen Grundbucheintrag vollstrecken, bestehen Sie beim Notar auf die Ausstellung dieses Dokumentes.

WAS GILT ES SONST NOCH ZU BEACHTEN?

Grunds├Ątzlich ist die Mehrheit der Immobilienmakler fachlich forciert und sehr professionell, wie Sie es auch aus Deutschland gewohnt sind. Dennoch gibt es, wie fast in jedem Bereich, ÔÇťschwarze SchafeÔÇŁ, deren Handlungen und Abwicklungen moralisch sowie rechtlich bedenklich sind. Da der Kauf einer Immobilie ein gro├čes Vertrauen erfordert und dazu meist viel Geld flie├čen muss, erhalten Sie im Folgenden einen ├ťberblick ├╝ber die acht wichtigsten Punkte, die Sie vor dem Erwerb eines Objektes beachten sollten.

  1. FALSCHE GRUNDFL├äCHEN: Oftmals sind die Grundfl├Ąchen falsch vermessen und erscheinen demnach in den Anzeigen und Inseraten falsch. Teilweise werden gemeinschaftlich genutzte Bereiche in die Berechnungen miteinbezogen oder die Grundfl├Ąche erh├Ąlt einen ÔÇťZuschlagÔÇŁ von 30% auf die tats├Ąchliche Wohnfl├Ąche. Am besten berechnet der Makler die Fl├Ąche mittels der Fassadenl├Ąnge, da sich schon wenige Quadratmeter Unterschied f├╝r den Preis extrem ausschlaggebend sein k├Ânnen. Die Terrasse oder der Balkon d├╝rfen nicht dazugez├Ąhlt werden, diese m├╝ssten dann als Grundfl├Ąche markiert sein. Auch Abstellr├Ąume sollten extra vermerkt sein.
  2. WICHTIGE DOKUMENTE: F├╝r den Kauf und Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses sind verschieden Dokumente von Bedeutung. Diese sind zum Beispiel der Grundbucheintrag (note simple), die technische ├ťberpr├╝fung der Geb├Ąude (ITE ÔÇô Inspecci├│n t├ęcnica de edificions) und m├Âgliche Lasten, bzw. Schulden. Von einem guten Makler sollten Sie erwarten, dass dieser Ihnen das Objekt nicht nur vorf├╝hrt, sondern Sie mit allen wichtigen Eckdaten rund um die Immobilie versorgt.
  3. GRUNDRISS:Viele Makler fertigen, Skizzen der Wohnr├Ąume an und f├╝llen diese, zur Veranschaulichung, mit gezeichneten M├Âbeln. Allerdings muss hier eine eine ma├čstabgetreu Darstellung geachtet werden. Ansonsten kann es schnell wirken, als ob die Raumaufteilung perfekt passt und die Inneneinrichtung anschlie├čend trotzdem nicht funktioniert, wie Sie sich das vorgestellt h├Ątten. Der Plan muss also der Realit├Ąt entsprechend und sollte vom Makler unterzeichnet werden.
  4. ANGABE DER MATERIALIEN UND OBERFL├äCHEN: Hier sollten Sie auf die tats├Ąchliche Ausstattung achten, vor allem, wenn die als besonders hochwertig und qualitativ angepriesen wurde. Denn bei einem Laminat und Parkett sowie einfach- und mehrfach verglasten Fenster liegt oft ein betr├Ąchtlicher Preisunterschied vor. Sie sollten sich ├╝ber das Bau-Datum der Immobilie im Klaren sein sowie wissen, wann Sanierungen anfallen, wie die Sanit├Ąrausstattungen aussehen, usw. um auf m├Âgliche ├ťberraschungen vorbereitet zu sein.
  5. DIE RAUMAUFTEILUNG: Auch wenn es ganz einfach aussieht, die R├Ąume f├╝r einen individuellen Zweck auszuw├Ąhlen, W├Ąnde einzurei├čen und ├╝berhaupt die gesamte Immobilie umzubauen, ist es nicht immer so unkompliziert. Denn oftmals sind W├Ąnde tragend, diese k├Ânnen also nicht einfach entfernt werden oder in der gew├╝nschten K├╝che befinden sich keine geeigneten Anschl├╝sse. Um wirklich sicher zu sein, wie sehr Sie ein Objekt umbauen k├Ânne, suchen Sie einen Statistiker auf.
  6. STADTPLANUNG UND BAULICHE VERORDNUNGEN:Hier sollten Sie sich Informationen dar├╝ber einholen, ob das Geb├Ąude rechtm├Ą├čig errichtet wurde und es zu keiner Verletzung der Bauverordnungen kommt, bzw. Sie in n├Ąchster Zeit etwas ├Ąndern m├╝ssen. Vor allem bei Wohnungen im Untergeschoss liegt oftmals eine rechtliche Grauzone vor, hier sollten Sie sich ein Wohnrecht einholen. Auch bei Umbauarbeiten m├╝ssen Sie sich ├╝ber die vorliegenden Gesetze erkundigen, um sicherzustellen, dass dies nach Ihren W├╝nschen durchf├╝hrbar ist.
  7. PREISE: Bez├╝glich der durchschnittlichen Preise in bestimmten Gegenden werden extra spezielle Verkaufsoperationen abgeschlossen. Diese sollten beachtet werden, und keine Angaben der Nachbarn f├╝r etwaige Immobilien.
  8. MEHRWERTSTEUER F├ťR VERMITTLUNGSGEB├ťHREN: Bei der Angabe des Preises durch Makler muss au├čerdem Aufschluss dar├╝ber gegeben sein, ob die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist oder nicht. Denn diese kann den Preis betr├Ąchtlich beeinflussen. Denn eine Geb├╝hr zum Beispiel 3% des Kaufpreises, allerdings ist hier noch keine Mehrwertsteuer von 21% enthalten, was Verwirrungen herbeif├╝hren kann.

Auch wenn die Liste Ihnen vielleicht lang und kompliziert vorkommt, lohnt es sich, die Punkte exakt durchzugehen, um vor b├Âsen ├ťberraschungen bewahrt zu werden und m├Âglichst lange und viel Freude an Ihrer neuen Immobilie zu haben.

 

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