ERWERB EINER IMMOBILIE IN SPANIEN

WARUM SOLLTE ICH EINE IMMOBILIE IN SPANIEN KAUFEN?

Der Erwerber eines Wohnobjekts in Spanien kann eine lukrative Möglichkeit sein, um Geld nachhaltig zu investieren. Aus diesem Grund kann der Kauf einer Immobilie rein als Geldanlage gesehen werden. Aber auch die Anschaffung eines rentablen Objekts als Feriendomizil oder Zeitwohnsitz, um im “Land der Sonne” zu leben, ist denkbar. Zudem stehen zahlreiche HĂ€user und Wohnungen zur VerfĂŒgung, sollte eine Auswanderung in ErwĂ€gung gezogen werden, um auch im neu eingewanderten Land, Spanien, eine vorteilhafte Bleibe zu finden.

WAS SOLLTEN SIE BEI DEM AUFSETZEN EINES IMMOBILIEN VERTRAGES BEACHTEN?

Das Gesetz verlangt, dass Sie bei jedem Immobilienkauf, den Sie tĂ€tigen eine sogenannte ESCRITURAaufsetzen mĂŒssen, dies bedeutet auf Deutsch etwa Vetrag oder Schreiben. Um Sie als EigentĂŒmer ins Grundbuch einzutragen wird beispielsweise eine Escritura de Compraventa benötigt. So erste werden Sie als rechtlicher EigentĂŒmer der Immobilie angesehen. Auch die BesitzĂŒbergabe wird mittels einer Escritura verewigt, hierbei wĂŒrde auch ein privater Vertrag ausreichen, um das gekaufte Objekt sein Eigen nennen zu könne. Ein verbriefter EigentĂŒmer sind sie aber erst nach einem Eintrag ins Grundbuch.

IST DER KAUF / VERKAUF EINEN EINTRAG IM GRUNDBUCH WERT?

Diese Frage lĂ€sst sich mit einem eindeutigen Ja beantworten. Denn so vermeiden Sie MehrfachverkĂ€ufe des Hauses oder der Wohnung, Sie haften nicht fĂŒr Schulden des VerkĂ€ufers und auch ein Wiederverkauf geht dadurch leichter ĂŒber die BĂŒhne. Außerdem können fĂŒr Sie, auch nach dem Erwerb der Immobilie, böse Überraschungen auf Sie zukommen. Denn sind Sie laut dem Grundbuch, auch Registro de la Propiedad genannt, nicht der EigentĂŒmer, kann es passieren, dass der ehemalige VerkĂ€ufer sich (wenn auch theoretisch rechtswidrig und vor allem hinterhĂ€ltig) als EigentĂŒmer ausweist, hat dieser die Möglichkeit das Objekt erneut an einen neuen Besitzer zu vergeben. Weiteres gehört alles, was auf dem erworbenen GrundstĂŒck gebaut wird, sofern Sie keinen Antrag auf Eigentum im Grundbuch gestellt haben, dem (ehemaligen) Besitzer. Dies bezieht sich auf alles, was Sie errichten und pflanzen. Dies sollten Sie vor allem auch bei Parzellen in Urbanisationen beachten!

WIE WIRD VORGEGANGEN?

Nach einem, in Spanien ĂŒblichem, privaten Vertrag, lĂ€sst sich der Bauherr, beziehungsweise der VerkĂ€uferdiesen von einem Notar beglaubigen. Bevor Sie diesen unterschreiben, sollten Sie sich einen Grundbuchauszug besorgen.

WAS IST WICHTIG BEIM KAUF UND DEM VERTRAGSABSCHLUSS EINER IMMOBILIE?

Ein privater Vertrag, der ĂŒber den Erwerb, beziehungsweise den Besitz einer Immobilie informiert, kann in Spanien von beiden Parteien geschlossen werden. Dies bedeutet, anders als in Deutschland, dass ein Vertrag verbindlich ist auch, wenn er ohne das Zutun eines Notares erstellt wurde. Sofern also bestimmte Voraussetzungen vorliegen ist ein Vertrag auch ohne “rechtliche Aufsicht” gĂŒltig.

Einen Notar brauchen Sie allerdings fĂŒr den Eintrag ins Grundbuch. Daher sollten Sie folgendes beachten:

  1. INFORMIEREN SIE SICH, BEVOR SIE EINEN VETRAG UNTERSCHREIBEN, IM GRUNDBUCHAMT UND IM RATHAUS ÜBER DAS ZU ERWERBENDE OBJEKT.
  2. LEGEN SIE SCHON IM PRIVATVERTRAG EINEN NOTARTERMIN FEST UND BESTEHEN SIE AUF EINE MÖGLICHST FRÜHE NOTARIELLE BEURKUNDUNG DES KAUFVERTRAGES.

Laut Artikel 605 DES „CODIGO CIVIL“ heißt es: “Das Grundbuch hat die Eintragung oder Registrierung der RechtsgeschĂ€fte und VertrĂ€ge zum Gegenstand, die sich auf das Eigentum und die ĂŒbrigen dinglichen Rechte an unbeweglichen Sachen beziehen.” Auch in Spanien wird der Grundsatz des Gutglaubens angewandt. Dies bedeutet, dass ein KĂ€ufer eine Immobilie von dem im Grundbuch stehendem Besitzer erwirbt. Hier besteht eine rechtliche Wirksamkeit auch, wenn der eigentliche der eigentliche Besitzer und der Name im Grundbuch einen Unterschied aufweisen, da eine Eintragung nicht zwingend ist!

Beim Erwerb von GrundstĂŒcken, wie auch bei Escrituraerstellungen besteht keine Verpflichtung diese ins Grundbuch eintragen zu lassen, dies hat meist lediglich eine deklatorische Wirkung. Trotzdem sollten Sie, aus SicherheitsgrĂŒnden, einen Eintrag vornehmen lassen. Da dieser Sie vor DoppelverkĂ€ufen oder Schulden des ehemaligen EigentĂŒmers und Zwangsvollstreckungen gegen den VerkĂ€ufer schĂŒtzt. Nur durch die Escritura können Sie einen Grundbucheintrag vollstrecken, bestehen Sie beim Notar auf die Ausstellung dieses Dokumentes.

WAS GILT ES SONST NOCH ZU BEACHTEN?

GrundsĂ€tzlich ist die Mehrheit der Immobilienmakler fachlich forciert und sehr professionell, wie Sie es auch aus Deutschland gewohnt sind. Dennoch gibt es, wie fast in jedem Bereich, “schwarze Schafe”, deren Handlungen und Abwicklungen moralisch sowie rechtlich bedenklich sind. Da der Kauf einer Immobilie ein großes Vertrauen erfordert und dazu meist viel Geld fließen muss, erhalten Sie im Folgenden einen Überblick ĂŒber die acht wichtigsten Punkte, die Sie vor dem Erwerb eines Objektes beachten sollten.

  1. FALSCHE GRUNDFLÄCHEN: Oftmals sind die GrundflĂ€chen falsch vermessen und erscheinen demnach in den Anzeigen und Inseraten falsch. Teilweise werden gemeinschaftlich genutzte Bereiche in die Berechnungen miteinbezogen oder die GrundflĂ€che erhĂ€lt einen “Zuschlag” von 30% auf die tatsĂ€chliche WohnflĂ€che. Am besten berechnet der Makler die FlĂ€che mittels der FassadenlĂ€nge, da sich schon wenige Quadratmeter Unterschied fĂŒr den Preis extrem ausschlaggebend sein können. Die Terrasse oder der Balkon dĂŒrfen nicht dazugezĂ€hlt werden, diese mĂŒssten dann als GrundflĂ€che markiert sein. Auch AbstellrĂ€ume sollten extra vermerkt sein.
  2. WICHTIGE DOKUMENTE: FĂŒr den Kauf und Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses sind verschieden Dokumente von Bedeutung. Diese sind zum Beispiel der Grundbucheintrag (note simple), die technische ÜberprĂŒfung der GebĂ€ude (ITE – InspecciĂłn tĂ©cnica de edificions) und mögliche Lasten, bzw. Schulden. Von einem guten Makler sollten Sie erwarten, dass dieser Ihnen das Objekt nicht nur vorfĂŒhrt, sondern Sie mit allen wichtigen Eckdaten rund um die Immobilie versorgt.
  3. GRUNDRISS:Viele Makler fertigen, Skizzen der WohnrĂ€ume an und fĂŒllen diese, zur Veranschaulichung, mit gezeichneten Möbeln. Allerdings muss hier eine eine maßstabgetreu Darstellung geachtet werden. Ansonsten kann es schnell wirken, als ob die Raumaufteilung perfekt passt und die Inneneinrichtung anschließend trotzdem nicht funktioniert, wie Sie sich das vorgestellt hĂ€tten. Der Plan muss also der RealitĂ€t entsprechend und sollte vom Makler unterzeichnet werden.
  4. ANGABE DER MATERIALIEN UND OBERFLÄCHEN: Hier sollten Sie auf die tatsĂ€chliche Ausstattung achten, vor allem, wenn die als besonders hochwertig und qualitativ angepriesen wurde. Denn bei einem Laminat und Parkett sowie einfach- und mehrfach verglasten Fenster liegt oft ein betrĂ€chtlicher Preisunterschied vor. Sie sollten sich ĂŒber das Bau-Datum der Immobilie im Klaren sein sowie wissen, wann Sanierungen anfallen, wie die SanitĂ€rausstattungen aussehen, usw. um auf mögliche Überraschungen vorbereitet zu sein.
  5. DIE RAUMAUFTEILUNG: Auch wenn es ganz einfach aussieht, die RĂ€ume fĂŒr einen individuellen Zweck auszuwĂ€hlen, WĂ€nde einzureißen und ĂŒberhaupt die gesamte Immobilie umzubauen, ist es nicht immer so unkompliziert. Denn oftmals sind WĂ€nde tragend, diese können also nicht einfach entfernt werden oder in der gewĂŒnschten KĂŒche befinden sich keine geeigneten AnschlĂŒsse. Um wirklich sicher zu sein, wie sehr Sie ein Objekt umbauen könne, suchen Sie einen Statistiker auf.
  6. STADTPLANUNG UND BAULICHE VERORDNUNGEN:Hier sollten Sie sich Informationen darĂŒber einholen, ob das GebĂ€ude rechtmĂ€ĂŸig errichtet wurde und es zu keiner Verletzung der Bauverordnungen kommt, bzw. Sie in nĂ€chster Zeit etwas Ă€ndern mĂŒssen. Vor allem bei Wohnungen im Untergeschoss liegt oftmals eine rechtliche Grauzone vor, hier sollten Sie sich ein Wohnrecht einholen. Auch bei Umbauarbeiten mĂŒssen Sie sich ĂŒber die vorliegenden Gesetze erkundigen, um sicherzustellen, dass dies nach Ihren WĂŒnschen durchfĂŒhrbar ist.
  7. PREISE: BezĂŒglich der durchschnittlichen Preise in bestimmten Gegenden werden extra spezielle Verkaufsoperationen abgeschlossen. Diese sollten beachtet werden, und keine Angaben der Nachbarn fĂŒr etwaige Immobilien.
  8. MEHRWERTSTEUER FÜR VERMITTLUNGSGEBÜHREN: Bei der Angabe des Preises durch Makler muss außerdem Aufschluss darĂŒber gegeben sein, ob die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist oder nicht. Denn diese kann den Preis betrĂ€chtlich beeinflussen. Denn eine GebĂŒhr zum Beispiel 3% des Kaufpreises, allerdings ist hier noch keine Mehrwertsteuer von 21% enthalten, was Verwirrungen herbeifĂŒhren kann.

Auch wenn die Liste Ihnen vielleicht lang und kompliziert vorkommt, lohnt es sich, die Punkte exakt durchzugehen, um vor bösen Überraschungen bewahrt zu werden und möglichst lange und viel Freude an Ihrer neuen Immobilie zu haben.

 

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